จัดบ้านสบายไม่มีร้อน กับ สุดยอดแนวทางเลือกใช้วัสดุประตูหน้าต่าง

จัดบ้านสบายไม่มีร้อน กับ สุดยอดแนวทางเลือกใช้วัสดุประตูหน้าต่าง

เมื่อคุณซื้อขายบ้านมานั้น ความสบายในการพักอยู่อาศัยภายในบ้านอาจเกิดขึ้นได้จากปัจจัยหลาย ๆ อย่างรวมกัน เช่น ทิศที่ตั้งของบ้าน ขนาดพื้นที่ อุณหภูมิ ความชื้น และอีกปัจจัยหนึ่งก็มีความสำคัญไม่แพ้ข้ออื่นๆ เลย ก็คือ การระบายอากาศภายในบ้าน

ประเทศของเรานั้นมักปัญหาเกี่ยวกับเรื่องอากาศร้อนและแสงแดด แต่ใช่ว่าจะมีแบบบ้านที่อยู่แล้วสบายไม่ได้ ดังนั้นเราควรสร้างบ้านให้มีการระบายและถ่ายเทอากาศได้ดี โดยการเจาะช่องเปิดของหน้าต่างในตำแหน่งและทิศทางที่เหมาะสม จะช่วยทำให้เกิดสภาวะของความน่าสบายภายในบ้าน รู้อย่างนี้แล้วเราจึงต้องให้ความสำคัญอย่างยิ่งในเรื่องของบานประตูและหน้าต่าง เพราะถือว่าเป็นอีกหนึ่งเรื่องของการสร้างบ้านที่ถือว่าละเลยไม่ได้เลยจริงๆ

ในการติดตั้งบานกรอบของประตูและหน้าต่างนั้น ในปัจจุบันมีวัสดุหลายชนิดให้เราได้เลือกใช้ นอกจากเราจะเลือกวัสดุจากความสวยงามและราคาแล้ว ซึ่งต้องคำนึงถึงและมีความสำคัญมากก็คือ ความเหมาะสมกับการนำไปใช้งานนั่นเอง โดยตามท้องตลาดในปัจจุบันมีวัสดุบานกรอบประตูหน้าต่างให้เลือกหลายชนิดดังนี้

ไม้... มีความสวยงามตามธรรมชาติซึ่งเกิดจากสีของเนื้อไม้และลายไม้ซึ่งจะแตกต่างกันตามชนิดของไม้ เราก็ควรเลือกใช้ไม้เนื้อแข็ง เช่น ไม้แดง ไม้เต็ง เพราะจะมีความทนทานใช้งานได้นาน โดยจะต้องเลือกไม้ที่ไม่มีรอยแตก รอยบิ่น ไม่โก่งหรือบิดตัวจะได้ไม่เกิดปัญหาแก่การใช้งานในภายหลัง โดยทั่วไปแล้ว ในตามท้องตลาดก็จะมีขนาดของประตูมาตรฐาน คือกว้าง 0.80 เมตร สูง 2 เมตร แต่เราสามารถเลือกขนาดได้ตามความต้องการของเรา เช่น ใช้ประตูที่มีความกว้างมากกว่าปกติไว้สำหรับทางเข้าหลักของแบบบ้าน และโดยทั่วไปแล้ววงกบไม้จะมีขนาด 2” X 4” หรือ 2”X 5”

เหล็ก...ส่วนใหญ่มักจะใช้กับบริเวณที่ต้องการความแข็งแรงทนทานมากเป็นพิเศษ เช่น ในโรงงาน โรงรถ ห้องเก็บของ โกดัง หรือการใช้ประตูเหล็กทนไฟ ในโรงพยาบาล วงกบเหล็ก มีกรอบเหล็กผลิตแบบขึ้นรูป ขนาด 50 X 100 X 1.6 มิลลิเมตร บานเหล็กใช้แผ่นเหล็กผลิตโดยการพับขึ้นรูปมาจากโรงงาน ประตูเหล็กนั้น สามารถทนไฟได้ในระยะเวลาหนึ่งเท่านั้น แต่ถ้าหากเป็นประตูหนีไฟ ก็จะมีการเคลือบฉนวนและติดยางกันควันไว้ จะทนไฟได้อย่างน้อย 3 ชั่วโมง

อลูมิเนียม...มีหลายสีให้เลือกใช้ เช่น อลูมิเนียมสีชา สีดำ สีน้ำตาลเข้ม (สีค่อนไปทางน้ำตาล) อลูมิเนียมสีธรรมชาติ (ซึ่งก็คือวงกบอลูมิเนียมที่มีสีเงิน ๆ นั่นเอง) และมีการใช้ระบบในการเคลือบสีที่เรียกว่า POWDER COATING ซึ่งการเคลือบสีแบบนี้เราจะสามารถเลือกใช้สีได้ตามความต้องการ และมีความทนทานที่มากกว่า ซึ่งราคาก็จะสูงกว่าอลูมิเนียมธรรมดา ส่วนมากที่เห็นได้ทั่วไปจะเป็นสีขาวและ สีดำ เมื่อเปรียบเทียบระหว่างไม้กับอลูมิเนียมแล้วจะเห็นได้ว่าวัสดุอลูมิเนียมจะมีความสม่ำเสมอมากกว่าไม้ เพราะว่าจะผลิตออกมาจากโรงงาน สามารถควบคุมคุณภาพของวัสดุได้ จึงมีราคาสูง แต่ถ้าหากเราใช้ไม้เกรดดีมาก ๆ ก็อาจจะแพงกว่าการใช้อลูมิเนียมได้ อลูมิเนียมจึงมักถูกใช้เป็นวงกบ หรือขอบประตูในห้องน้ำ หรือตามริมทะเล เนื่องจากไม่ผุกร่อนง่ายเหมือนไม้และไม่ขึ้นสนิมหากอยู่กับสิ่งก่อสร้างที่อยู่ใกล้ทะเล

กระจก...จะนำมาใช้ในส่วนของลูกฟักประตูและหน้าต่าง เราสามารถเลือกชนิดกระจก เป็นกระจกเทมเพอร์ ซึ่งเป็นกระจกนิรภัยที่แตกออกเป็นเม็ดข้าวโพด หรือกระจกลามิเนตที่คุณสามารถเลือกสีได้ตามความต้องการ นอกจากนี้เรายังสามารถสร้างลวดลายได้โดยการพ่นทรายลงบนกระจก โดยคุณสามารถเลือกขนาดของกระจกได้ตามความต้องการ โดยกรอบอาจเป็นวัสดุอื่น ๆ เช่น อลูมิเนียม ไม้ UPVC
นอกจากการที่จะเลือกใช้วัสดุของวงกบและบานประตูหน้าต่างแล้ว ความรู้พื้นฐานที่เราควรจะทราบในการติดตั้งวงกบและบานประตูหน้าต่างให้เหมาะสมกับแบบบ้านมีดังนี้
 - การติดตั้งบานประตูหน้าต่างนั้น ไม่ได้ทำพร้อมกับการติดตั้งวงกบ เราจะต้องทำการติดตั้งวงกบไปพร้อม ๆ กับการก่อผนัง หลังจากนั้นจึงเว้นระยะห่างออกไป ค่อยติดตั้งบานประตูหน้าต่างเข้าไป ซึ่งอาจจะเป็นช่วงที่บ้านใกล้เสร็จ เพราะถ้าติดตั้งบานประตูหน้าต่างเลยจะเกิดความไม่สะดวกในการก่อสร้าง เช่นการเคลื่อนย้ายวัสดุต่างๆ
- ในการติดตั้งวงกบกรณีที่เป็นผนังก่ออิฐฉาบปูน จะต้องมีเสาเอ็นและทับหลังโดยรอบเพื่อยึดตัววงกบกับผนัง เพราะถ้า ผนังก่ออิฐฉาบปูน มาชนกับวงกบเฉยๆ จะทำให้การเชื่อมต่อนั้น ไม่แข็งแรง เกิดการแตกร้าวได้ ในการติดตั้งวงกบอลูมิเนียมเมื่อวางวงกบอลูมิเนียมบนผนัง จะต้องเว้นช่องว่างไว้ ประมาณ 0.5 ซม. แล้วจึงใส่ซิลิโคนเข้าไปอุดรอย ต่อระหว่างอลูมิเนียมกับขอบปูน เพื่อป้องกันการรั่วซึมจากน้ำ ฝน ส่วนวงกบ PVC. นั้นผลิตจากเนื้อ PVC. ที่มี โครงสร้างภายในเป็นเหล็กเสริม ติดตั้งได้ทั้งผนังไม้ ปูน และโลหะ การเข้ามุมต่างๆ จะใช้ความร้อน สามารถทำให้ประสานกันได้สนิทและสวยงาม
-  การหล่อเสาเอ็นและทับหลังควรทำโดยการวางตำแหน่งของวงกบก่อนแล้วก่ออิฐทำผนัง เข้าหาวงกบที่ทำไว้ เว้นช่องให้มี ขนาดเท่ากับเสาเอ็นที่กำหนดใบแบบ จากนั้นทำการผูกเหล็ก วางไม้แบบ แล้วเทคอนกรีตตามไม้แบบที่วางไว้จะได้เสาเอ็น ไม่ควรทำเสาเอ็นและทับหลังก่อนโดยเว้นช่องไว้แล้วค่อยมาติดตั้งวงกบในภาย หลังการกระทำดังกล่าวจะทำให้การเชื่อมต่อระหว่าง วงกบกับเสาเอ็นและทับหลังไม่เชื่อมสนิทเป็นเนื้อเดียวกัน อาจเกิดร่องห่าง เป็นสาเหตุให้น้ำฝนซึมเข้า หรือเกิดการ แตกร้าวตรงรอยต่อ ได้ในภายหลัง

ข้อสังเกตเกี่ยวกับการเลือกใช้วัสดุและการติดตั้งบานประตูหน้าต่าง
 1.วัสดุที่ใช้ทำบานประตูหน้าต่างต้องอยู่ในสภาพที่ดี ถ้าเป็นอะลูมิเนียม ต้องอยู่ในสภาพที่ไม่มีรอย บุบหรือบิดงอ ถ้าเป็นบานประตูหน้าต่าง ที่ทำด้วยไม้ จะต้องไม่มีรอยแตกหรือผุ ไม่บิดงออย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะบานประตูที่ทำด้วย ไม้อัดจะต้องอยู่ในสภาพที่ดี ไม่มีรอยแตกปริ หรือปูดของแผ่นไม้อัดความชื้น ซึ่งสามารถพบเห็นได้บ่อย
2.สำหรับประตูหน้าต่างชนิดบานเลื่อน ควรเลือกวัสดุที่มีน้ำหนักเบา และไม่บิดงออย่างเช่น อลูมิเนียม เพราะจะสะดวกต่อการใช้งาน เวลาเลื่อนเปิดหรือปิด จะไม่เกิดการติดขัดเนื่องจากน้ำหนักของวัสดุ แต่ถ้าเป็นประตูหน้าต่างบานเปิด สามารถเลือกใช้ได้ทั้งไม้และอลูมิเนียมเพราะน้ำหนักของวัสดุไม่มีผลมากในการใช้งาน
3.การเลือกชนิดวัสดุต้องคำนึงถึงพื้นที่การใช้งานด้วย เราไม่ควรเลือกใช้ไม้ในกรณีที่อยู่ภายนอกบ้านซึ่งต้องเจอกับน้ำฝน และแสงแดดที่ร้อนจนทำให้ไม้ซีดจางและผุกร่อนหรือใช้ในบริเวณห้องน้ำ ถ้าหากจะใช้ไม้ก็ควรจะเป็นไม้จริงทาด้วยสีน้ำมันหรือใช้ไม้อัดที่เป็นชนิดกันน้ำ
 4.ประตูที่อยู่ติดกับภายนอกอาคารหรือประตูห้องน้ำควรเป็นประตูบานเปิดที่เปิดออกนอกบ้านเพื่อป้องกันปัญหาการไหลย้อนของน้ำฝนเข้ามาทางประตูหน้าต่าง และควรทำขั้นเพื่อไม่ให้น้ำกระเด็นเข้ามาในบ้าน

ที่มา forfur

สิ่งร้ายในบ้านที่ส่งผลลบต่อเจ้าของโครงการบ้านใหม่

ฮวงจุ้ยนั้นเป็นสิ่งแวดล้อมที่มีอยู่รอบๆ ตัวเรา และจะส่งผลต่อการอยู่อาศัยต่อเราและคนในโครงการบ้านใหม่ด้วย หลายเรื่องที่เกิดขึ้นภายในโครงการบ้านใหม่หลายคนก็อาจไม่ทราบว่าเป็นเหตุเกี่ยวพันมาจากฮวงจุ้ยด้วย และหลายคนอาจคิดไม่ถึง ในสิ่งต่างๆ เหล่านี้ ซึ่งได้แก่

ขอขบคุณภาพจาก infinitydesign.in.th

ฝ้าหลุม หลุม ในบ้านสมัยใหม่ได้นิยมทำฝ้าหลุมเพราะมองว่ามีความสวยงาม แต่เนื่องจากในสภาพของฝ้าที่เป็นหลุม ก็มีพลังงานปราณที่มากับอากาศจะทำให้หมุนเวียนไม่สะดวกหรือไม่สม่ำเสมอ และเมื่อลมหรือพลังงานเหล่านั้นจะมาปะทะกับร่างกายคนที่อยู่ด้านล่างด้วย ทำให้ต้องปรับสภาพร่างกายหรือปรับอุณหภูมิตลอดเวลาด้วย จึงมีโอกาสเกิดอาการเจ็บป่วยได้บ่อยๆ ซึ่งภายในบ้านจึงไม่ควรทำฝ้าหลุมโดยเฉพาะบริเวณห้องนอนนั้นด้วย

ฝ้าหลังคารั่ว ก็หมายถึงฝ้าที่ทะลุเป็นโพรงและมีน้ำรั่วน้ำเข้ามาเวลาฝนตกได้ ถ้าบ้านไหนมีอาการแบบนี้ให้ทายว่าเจ้าของบ้านแม้ว่าจะหาเงินได้ก็เกิดการรั่วไหลและเก็บเงินไม่อยู่ ก็แนะนำให้ซ่อมแซมโดยเร็ว และหากปล่อยไว้จนฝ้าขึ้นรา เปื่อยพอง บุคคลในบ้านขิงท่านก็จะเกิดเจ็บป่วยจากอวัยวะภายในได้ง่ายด้วย เช่น แผลพุพอง โรคกระเพาะ ลำไส้อักเสบ และรวมถึงมะเร็งได้ด้วย ควรจะปรึกษาซินแสผู้ที่มีความรู้ให้ช่วยแนะนำเรื่องฤกษ์ยามที่ดีในการซ่อมด้วย โดยเฉพาะอย่างยิ่งปี 2556 นี้ถ้าหากจุดที่จะตอกเจาะซ่อมแซมเป็นบริเวณโซนทิศตะวันออกทั้งแถบแล้ว และทางตะวันตกเฉียงเหนือ ท่านจะต้องใส่ใจเรื่องฤกษ์ยามเป็นพิเศษด้วย

การเปิดประตูห้องน้ำทิ้งไว้ เมื่อเราใช้ห้องน้ำทุกครั้งควรปิดประตูให้เรียบร้อย เพื่อจะไม่ให้กลิ่นที่ไม่พึงประสงค์มารบกวนการอยู่อาศัยหรือสมาธิในการทำงานลง การเปิดประตูห้องน้ำทิ้งไว้นั้นยังมีผลเสียอีกหลายอย่าง เช่น การเกิดซอกมืด เป็นโพรงหลืบที่มืด นั่นเองค่ะ เมื่อมีสภาพนิ่งหรือสภาพเป็นหยินมากๆ และในตำแหน่งที่ใช้ถ่ายเทของเสียเช่นนี้นั้น ก็จะทำให้โชคทางการเงินลดลงได้ เพราะว่าขาดการตรวจสอบที่ทั่วถึงในเรื่องใดเรื่องหนึ่ง (และผลเสียขึ้นอยู่กับทิศทางที่เราเปิดประตูห้องน้ำทิ้งไว้ด้วย) และยังทำให้สุขภาพของท่านเสื่อมลงได้อีกด้วย

หลังบ้านไม่สว่าง ซึ่งในหลักการของฮวงจุ้ยแล้วหลังบ้านถือเป็นที่สะสมพลังอันเกี่ยวกับสุขภาพเลย ลูกน้องและบริวาร และหากบ้านของท่านต่อเติมครัวด้านหลังทึบและจนอากาศไม่สามารถถ่ายเทได้ไม่ใช่เรื่องดีเลย เพราะจะทำให้หลังบ้านมีสภาพเป็นหยิน แล้วจนเกิดผลเสียทางฮวงจุ้ยเกี่ยวกับบริวาร ในลูกหลานและสุขภาพตามมาได้ง่ายด้วย โดยเฉพาะเรื่องสุขภาพ เพราะในส่วนครัวนับเป็นบริเวณที่จะสกปรกได้ง่ายที่สุดเลย

ให้หัวนอนอยู่ใต้เครื่องปรับอากาศ ในการนอนใต้เครื่องปรับอากาศเป็นสิ่งที่ควรจะหลีกเลี่ยง เพราะเนื่องจากเครื่องปรับอากาศเป็นเครื่องใช้ไฟฟ้าที่มีกำลังไฟสูงมาและกินไฟมาก ในขณะที่เปิดใช้งานอาจรบกวนคนนอน โดยเฉพาะสมองคนที่มีสภาพเป็นคลื่นไฟฟ้าอ่อนๆมา จึงทำให้หลับได้ไม่สนิท ฝันบ่อยๆ ส่งผลเสียต่อสุขภาพในระยะยาวได้

นอกจากฮวงจุ้ยที่ไม่ดีดังกล่าวแล้วยังมีอีกหลายๆค่ะ อย่างที่อยู่รอบตัว แล้วหรือที่เราปฏิบัติเป็นประจำแต่เป็นนิสัยที่ไม่ดีหรือส่งผลในแง่ร้ายทางฮวงจุ้ยค่ะ แต่เราอาจมองข้ามหรือรู้เท่าไม่ถึงการณ์ ได้เช่น กลับมาตอนเย็นเข้าห้องนอนเลยโดยไม่เคยเปิดหน้าต่างรับอากาศใหม่ๆ หรือการปิดประตูเสียงดังบ่อยๆ ซึ่งอาจกระแทกพลังไม่ดีมารบกวนคนอยู่ในห้องได้ ฉะนั้นหันมาใส่ใจสิ่งเล็กน้อยเหล่านี้ นอกจากจะเป็นเรื่องที่ทำได้ง่ายๆ ไม่ยุ่งยากแล้ว ยังจะเกิดผลดีทางฮวงจุ้ยได้ ซึง่เหมาะแก่การขายบ้านมาก

ไขข้อสงสัย ลูกค้ายุคใหม่เอาใจยาก

ลูกค้ายุคใหม่เอาใจยาก

           ในอดีตการทำธุรกิจที่พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผู้ขายจะมีหน้าที่เพียงสร้างบ้านหรือคอนโดให้เสร็จ จากนั้นก็ทำการส่งมอบสินค้าให้กับลูกค้าโดยนัดกันไปโอนที่กรมที่ดิน แค่นี้ก็ถือว่าการค้าขายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายได้จบลงแล้ว ผู้ขายได้รับเงินส่วนที่เหลือ ส่วนผู้ซื้อมีความสุขแค่ซื้อบ้านและได้บ้าน

           จากนั้นถัดมายุคหลังปี 2540 ที่เกิดวิกฤตการณ์เศรษฐกิจ ผู้ซื้อบ้านไม่ได้บ้านกันมากมาย บริษัทผู้ขายล้มละลายและหนีหายไปกับวิกฤตเศรษฐกิจ ธุรกิจอสังหาจึงได้เข้าสู่ยุคบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย ตามสโลแกนของพี่บิ๊กแห่งวงการอสังหาริมทรัพย์ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ “บ้านไม่ได้เห็นอย่างซื้อ”  วงการอสังหาริมทรัพย์ ต้องปรับตัวครั้งใหญ่ตามพฤติกรรมของผู้บริโภคที่ได้เปลี่ยนไปเป็น นอกจากจะซื้อขายบ้านที่เสร็จแล้วเท่านั้น ผู้ซื้อยังเลือกสรรไปถึง สภาพของโครงการ สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ทั้งสโมสร สระว่ายน้ำ ฟิตเนท รวมถึงการดูแลรักษาความปลอดภัยในโครงการ ดังนั้น ความต้องการสินค้าอสังหาของผู้ซื้อจึงเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่อีกครั้ง เป็นความต้องการบ้านหรือคอนโด ที่รวมไปถึงสภาพแวดล้อม และคุณภาพชีวิตในโครงการที่ตัดสินใจซื้อด้วย

           จากปี 2540 ถึงปัจจุบัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่อีกครั้งของ มาตรฐานการซื้อขายสินค้าประเภทนี้ของผู้บริโภค เพราะปัจจุบัน สังคมของเราได้เข้าสู่ยุค ดิจิตอล ออนไลน์แบบเต็มรูปแบบแล้ว บางครั้งลูกค้าก็มีข้อมูลสินค้าของบริษัทและสินค้าของคู่แข่ง รวมถึงข้อมูลความเจริญเติบโตของทำเลที่หาซื้อขายบ้านและคอนโด มากกว่าพนักงานบริษัทเสียอีกนี่ยังไม่รวมถึงการที่ลูกค้ารู้ปัญหาความผิดพลาดต่างๆของการดูแลลูกค้า รวมถึงมาตรฐานของการใส่ใจดูแลลูกค้าของบริษัทอย่างละเอียดลึกซึ้ง สิ่งต่างๆเหล่านี้ทำให้มุมมองของมาตรฐานการเลือกซื้อสินค้าและบริการในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของลูกค้ามีรายละเอียด ความต้องการและคาดหวังการบริการจากบริษัทที่เพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก วันนี้เรามาดูกันครับว่าลูกค้ายุคใหม่นี้ เวลาเขาหาซื้อบ้านและคอนโดเขามีเช็คลิสในการคัดกรองคุณภาพสินค้าและบริการอย่างไรบ้าง

1. ลูกค้ายุคใหม่อยากรู้ทุกอย่าง
           หมดยุคที่เว็บไซต์ของบริษัท ที่มีแค่รูปบ้านสวยๆ พร้อมราคาและ โปรโมชั่น เท่านั้น เพราะลูกค้าของคุณต้องการข้อมูลทุกด้านทุกมุม ที่เกี่ยวข้องกับ ทำเล โครงการ และ ตัวบ้านหรือห้องพัก ในลักษณะการรีวิวให้รายละเอียดอย่างตรงไปตรงมา ครบถ้วน ไม่ใช่แค่คำโฆษณาสวยหรู และยิ่งไปกว่านั้น คือ ข้อมูลที่มาในรูปแบบของวิดีโอ มากกว่าข้อความให้อ่านยาวๆ ดูจะได้รับความสนใจจากลูกค้ายิ่งขึ้น สำหรับในหัวข้อนี้ประเด็นก็คือถ้าบริษัทไม่มีข้อมูลเหล่านี้ไว้ให้ลูกค้า ลูกค้าก็จะเสาะแสวงหาข้อมูลแบบนี้จาก เว็บไซด์อื่น รวมถึงของคู่แข่งด้วย ซึ่งแน่นอน โอกาสที่ลูกค้าจะได้เห็นข้อมูลในด้านลบของบริษัทจากแหล่งอื่นก่อนข้อมูลด้านดีและถูกต้องจากบริษัทย่อมมีมากขึ้นเป็นธรรมดา

2. ลูกค้าต้องการความสนใจและรับมอบสิทธิพิเศษ ที่เหนือความคาดหวังแม้จะเป็นเรื่องเล็กน้อยจากบริษัท
           การตอบข้อซักถามของลูกค้าทางออนไลน์แบบรวดเร็วทันใจ การบริการที่ดีเยี่ยมของพนักงานขายที่โครงการ ถือเป็นด่านแรกที่สำคัญที่สุดที่จะทำให้บริษัทชนะใจลูกค้าใหม่และลูกค้าเก่าบอกต่อ นี่ยังไม่รวมถึงโปรแกรมส่งเสริมด้านการขายเล็กๆน้อยๆ สำหรับลูกค้าใหม่ที่เข้าเยี่ยมชมโครงการหรือดูข้อมูลสินค้าทางเว็บไซด์ของบริษัท รวมไปถึงโปรแกรม ดูแลสินค้าหลังการขายและ CRM สำหรับลูกค้าที่ซื้อแล้วแบบเหนือความคาดหวัง สิ่งต่างๆเหล่านี้เป็นวิธีการที่ดีที่จะสามารถมัดใจลูกค้าและได้รับการ เผยแพร่ ออกไปใน Social Media แบบไม่ต้องให้เสียงบประมาณโฆษณาเลย

3. ลูกค้ารุ่นใหม่ใจร้อนและไม่ชอบที่จะรออะไรนานๆ
           การดูแลต้อนรับที่สำนักงานขาย การตอบสนองแก้ไขข้อผิดพลาดต่างๆในสินค้าแบบรวดเร็วทันใจ ถือเป็นกลยุทธ์สำคัญในการมัดใจลูกค้าทีเดียว โดยเฉพาะสินค้าประเภทนี้ที่ลูกค้าใช้งานสินค้าได้ตลอด 24 ชั่วโมง รวมถึงปัญหาที่ต้องแก้ไขอาจจะเกี่ยวข้องกับเรื่อง ความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของลูกค้าอีกด้วย ดังนั้นเวลาจึงเป็นตัวแปลสำคัญที่มีผลต่อความพอใจของลูกค้า บางครั้งมากกว่าคุณภาพและค่าใช้จ่ายที่ลูกค้าต้องจ่ายเสียอีก ดังนั้นการดูแลก่อนและหลังการขายจึงไม่ใช่แค่ดูแลแต่ต้องหมายถึงความรวดเร็วทันใจเพื่อให้ถูกใจลูกค้ายุคใหม่นี้

4. ลูกค้าต้องการเข้าถึงข้อมูลของบริษัทและสินค้าที่ตนเองซื้อจากมือถือ

           การมี Application ที่สามารถทำให้ลูกค้าได้เข้าถึงข้อมูลและบริการทุกด้านของบริษัทจากเครื่องมือแบบ Smart phone ดูจะเป็นสิ่งจำเป็นมากสำหรับลุกค้ายุคนี้ การที่บริษัทมีพียง เว็บไซด์อย่างเดียวคงจะไม่เพียงพอแล้วสำหรับการดูแลให้ลูกค้าเกิดความพอใจในการติดต่อกับบริษัทในเรื่องต่างๆ

5. ลูกค้าต้องการแชร์ข้อมูลดีๆ
           ด้วยพฤติกรรมของลูกค้ายุคใหม่ที่ต้องการติดต่อสัมพันธ์กับบุคคลอื่นทางสื่อ Social Media ทำให้ข้อมูลดีๆมีประโยชน์ต่อลูกค้าและกลุ่มเพื่อนฝูงของลูกค้ามีความสำคัญที่จะส่งเสริมให้ลูกค้ารับข่าวสารและแชร์ต่อในแวดวง Social Media ของลูกค้า บริษัทในยุคของปัจจุบันจึงจำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องจัดหาผลิต content ดีๆมานำเสนออยู่เสนอในสื่อ Social ทั้งหลายแหล่ ซึ่งเรื่องนี้น่าจะรวมไปถึงการบริการดีๆหรือโปรโมชั่นโดนๆสุดประทับใจที่บริษัท surprise ให้กับลูกค้า เพราะแน่นอนว่าเรื่องแบบนี้ภายในวันเดียวทั่วทั้งสังคม online ก็รับรู้และแชร์ต่อกันทั่วแล้วครับ

           ด้วยพฤติกรรมที่เปลี่ยนไปแบบนี้ของผู้บริโภคเราคงเห็นว่า ต้นทุนทางธุรกิจของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้เรียบง่ายแค่ค่าก่อสร้างบ้านหรือคอนโดและค่าพัฒนาสาธารณูปโภคอีกแล้วครับ เพราะต้นทุนที่แท้จริงคงต้องรวมค่าใช้จ่ายในการบริการหลังการขายที่รวดเร็วและค่าดูแลโปรแกรม online ต่างๆที่จะทำให้ลูกค้ามีความประทับใจและบอกต่อ แต่ยังไงก็ตามบริษัทควรคิดเป็นค่าใช้จ่ายทางการตลาดและการสร้างแบรด์ที่แต่เดิมมุ่งเน้นที่การโฆษณาประชาสัมพันธ์ในสื่อหลักเท่านั้น เผลอๆค่าใช้จ่ายรวมทางการตลาดอาจลดลงและมีประสิทธิภาพมากขึ้นหลายเท่าก็ได้นะครับ เพราะการลงทุนกับลูกค้ามักจะเพิ่มค่าทวีคูณในระยะยาวเสมอ

ที่มา home.co.th

บ้านเลขที่มงคล เสริมดวงชีวิตรุ่งเรือง

บ้านเลขที่มงคล เสริมดวงชีวิตรุ่งเรือง

ขอขอบคุณภาพจาก goosiam.com

ซึ่งในดวงชะตาของคนเรานั้นก็ย่อมแตกต่างกันออกไป ในบางช่วงดวงดี ในบางช่วงดวงตก แต่ว่าจะดวงดีดวงตกนั้น สิ่งที่หลายคนนิยมทำกันอยู่เสมอๆ นั่นก็คือ การที่เราจะเสริมดวง นั่นเอง วันนี้เราจึงขอนำเสนอวิธีการที่จะเสริมดวงอีกหนึ่งวิธี ที่จะช่วยให้คุณและคนในครอบครัวนั้นอยู่เย็นเป็นสุขได้มากขึ้น โดยการเสริมดวงที่ว่านั่นเป็นศาสตร์เกี่ยวกับเลขมงคล คือ บ้านเลขที่มงคลนั้นเอง

วิธีคิดบวกลบบ้านเลขที่

ในการบวกนั้นไม่ว่าจะมีเลขหมู่หรือไม่นั้น ก็ต้องเอามารวมด้วย ตัวอย่างเช่น

132 / 58 หมู่ 3 วิธีคิดก็คือให้เอาตัวเลขที่ของโครงการบ้านใหม่ของเราทั้งหมด หากมีหมู่นำเอาเลขหมู่มาบวกด้วยหากแต่ถ้าไม่มีก็ไม่ต้อง คือ 1+3+2+5+8+3 = 22 จากนั้นนำเอาผลมาแยกบวกนั้นคือ 2+2 = 4 นั้นเอง

นั่นก็หมายความว่า บ้านเลขที่จากการรวมกันแล้ว ในบ้านนั้นตกเลข 4 ก็ความหมายจะดีหรือร้ายก็ต้องว่าตามคำบอกเล่า หากบ้านใดตกได้เลขไม่ดีคุณลองสังเกตดูว่าในสถานการณ์ในบ้านเป็นจริงหรือไม่ ตามผลของการพยากรณ์ โดยมีดังนี้

เลข 1 บ้านนั้นก็จักมีความเจริญรุ่งเรืองทำมาหากินได้คล่องหากเป็นข้าราชการจะได้ ก็จะเป็นใหญ่เป็นโตเป็นผู้มากไปด้วย บริวารหรือพูดแบบรวมๆภาษาพระคือเป็นผู้ที่ได้มี บุญบารมีตามผลของการพยากรณ์นี้

เลข 2 บ้านก็จะทำมาหาเลี้ยงชีพไปได้ แต่ก็อาจจะขัดข้องบ้าง มีหนี้สินพอตัว

เลข 3 บ้านนี้ก็จะเกิดการขัดแย้งอยู่ตลอดเวลาภายในบ้าน หรือไม่ก็มีคนป่วยถึงต้องเข้าโรงหมอรอผ่าตัดอยู่บ่อยครั้งไป

เลข 4 ในบ้านนั้นเหมาะแก่การเป็นบ้านพ่อค้าแม่ขายมาก

เลข 5 ปานกลางไม่ว่าผู้อาศัยจะอาชีพใดก็ตามแต่

เลข 6 คนในบ้านนี้เหมาะแก่การค้าขายมากกว่าอาชีพอื่น และจะอยู่ได้เพราะอาชีพการค้าอย่างเดียวเท่านั้นถ้าหากทำราชการ อาจไม่ดีเท่าที่ควรนักเท่าไร

เลข 7 ตกเลขที่ของบ้านโจร ทำมาหากินเหนื่อยสายตัวแทบขาดแต่ก็ไม่เคยเหลือ ชักหน้าไม่ถึงหลัง และทำอะไรก็หมดตัว

เลข 8 เป็นเรื่องราหู ถ้าหากดวงคนในบ้านดีจะส่งผลดีเลิศ แต่หากดวงคนในบ้านไม่ดีจะทำให้ตกทุกข์หนัก หรือดวงคน ในบ้านจะไม่แข็งจริงก็จะเกิดเหตุไม่คาดคิดเช่นเป็นทุกข์ หักหลัง ผิดหวัง ชู้สาว บ่อยครั้ง

เลข 9 ดีมากในการทำการอันใดจักมีคนมาคอยเสนอตัวรับใช้ใกล้ชิดและปรับทุกข์ผูกมิตรเสมอ เป็นมงคลนักแล

โดยสรุปเลข 3,7,8 เป็นเลขที่ไม่ค่อยเป็นมงคลเท่าไรนัก



และวิธีแก้บ้านเลขที่ไม่เป็นมงคล

- เมื่อที่บ้านเลขที่ตกอยู่ที่เลขไม่ดี สมมุติว่าบ้านเลขที่ 70/253 โดยเมื่อนำเอาเลข 7+2+5+3=17 เมื่อ 1+7= 8 เป็นเลขราหู วิธีแก้ก็คือให้เอาเลข 1 มาติดตัวเล็กๆ คราวนี้รวมกันก็ได้ 9 นับเป็นเลขมงคลยิ่งแล้ว

- หากบ้านเลขที่ใดมีเลข 0 จะรวมแล้วได้เลขเท่าใดก็ตาม ก็จะตกดีหรือไม่ก็ตาม ให้เอาแผ่นทองคำเปลวแท้ๆ มาปิด เพื่อแก้เคล็ดไม่ให้สูญเปล่าสูญสิ้น สูตรนี้ก็ถือว่าใช้ได้ แล้วยังนำเอาใช้กับเลขทะเบียนรถได้อีกด้วย และหากเลขทะเบียน รถของคุณตกเลขไม่ดี คุณก็สามารถแก้ได้ในลักษณะเดียวกันกับบ้านเลขที่ได้เช่นกัน

โดยก่อนคุณจะซื้อขายบ้านมือสองหรือโครงการบ้านใหม่ก็ควรดูให้ดีก่อนว่าบ้านเลขที่นั้นดีหรือไม่มงคลหรือเป็นเลขไม่ดี และก็ควรจะซื้อหรือไม่และถ้าซื้อแล้วจะมีวิธีแก้เลยไม่มงคลอย่างไร

10 เหตุผลดีๆที่ทำให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อโครงการที่คุณขาย

10 เหตุผล ที่ทำให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อโครงการที่คุณขาย 

        คำถามที่ผมมักจะได้เจอเมื่อเริ่มทำโครงการใหม่ คือ ควรจะทำโครงการยังไงให้ขายได้และขายดี จากคำถามนี้ในฐานะนักการตลาดของอสังหริมทรัพย์ ทิศทางของคำตอบนั้น คงเป็นต้องทำโครงการให้ตรงกับความต้องการของผู้ที่กำลังหาซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ จนไปถึงการหาเหตุผลที่ผลักดันลูกค้าเหล่านี้ให้หาที่อยู่อาศัยใหม่ การค้นหาคำตอบนี้ ก็คงจะรวมไปถึงการหาเหตุผลดีๆในจุดสุดท้ายของลูกค้า ที่ทำให้ผู้หาซื้อขายบ้านทั้งหลายจะตัดสินใจ เลือกโครงการของเราในวันนี้ โดยไม่ต้องรอไปแสวงหา โครงการของคู่แข่งอีกต่อไป ดังนั้นหลักการที่ผมจะเขียนในตอนนี้ ก็คงไม่ใช่เพียงแค่แนวคิดในการพัฒนาโครงการแบบกว้างๆอย่างเดียวครับ แต่คงเป็นกลยุทธ์หลัก ที่จะช่วยในทีมการตลาดและการขายสามารถออก Campaign โฆษณาและรายการโปรโมชั่นส่งเสริมการขายเพื่อปิดการขายได้อย่างมีประสิทธิภาพด้วยนี่คือ

1.ความรัก ความอบอุ่น เพื่อครอบครัว ภาพความประทับใจเหล่านี้ถือเป็น อารมณ์ทางด้านบวกที่มักจะจูงใจลูกค้าให้อยากได้เสมอ อารมณ์รัก ความสุข และเสียงหัวเราะ สิ่งที่นักการตลาดอย่างเราต้องทำก็คือ สร้างภาพลักษณ์ของโครงการที่จะสามารถตอกย้ำ การแสดงออกถึงของความรัก ความห่วงใยที่ผู้ซื้อมีให้กับครอบครัวของตัวเอง

2.ปกป้องให้กับความปลอดภัย ปราศจากความกังวลใจทั้งมวล นี่คงเป็นเหตุผลอีกอย่างหนึ่งที่ผลักดันลูกค้าในออกมาหาซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ ความไม่ปลอดภัยของชีวิตและทรัพย์สินของตนเองและสมาชิกภายในครอบครัวเป็นเหตุผลที่ดีที่ลูกค้าเลือกโครงการใหม่ที่แก้ปัญหาเรื่องเหล่านี้ให้เค้าได้ ดังนั้นเราจะต้องแสดงให้ลูกค้าเห็นว่า สินค้าของเรานั้นสามารถแก้ไขหรือป้องกันไม่ให้ลูกค้ามีความรู้สึก ที่การกลัวโดนหลอก ไม่ปลอดภัย ลังเลสงสัย ไม่สบายใจ

3.ส่งเสริมระดับฐานะ High Status อีกสิ่งหนึ่งที่เคียงคู่กับสินค้าประเภทนี้และเป็นเหตุผลหลักที่ทำให้ลูกค้าอยากมีบ้านใหม่คือ บ้านใหม่จะสามารถส่งเสริมสถานะทางสังคมของตัวลูกค้าทางด้านไหน คือ มีฐานะขึ้น มีสไตล์ขึ้น มีความน่าเชื่อถือขึ้น สิ่งเหล่านี้ล้วนแล้วเป็นสิ่งที่กระตุ้นให้ลูกค้าอยากเปลี่ยนที่อยู่อาศัยใหม่

4.ใครๆก็ซื้อที่นี่ What others want หลายครั้งที่ภาพลักษณ์ของโครงการหรือ การออกแบบผลิตภัณฑ์สินค้าไปผูกติดกับภาพลักษณ์การขายดีของโครงการในวันเปิดการขาย หรือชื่อเสียงของผู้ที่จะตัดสินใจซื้อหรือเป็นลูกค้าของโครงการ เนื่องจากลูกค้าส่วนใหญ่ในบางครั้งเกิดความมั่นใจภายในโครงการเพียงเหตุผล เพราะโครงการนี้ใครๆก็ซื้อ หรือ presenter คนมีชื่อเสียงที่ตัวเองชื่นชอบ บอกว่าที่นี่ดีหรืออยู่ที่นี่

5.Function การตกแต่งที่บ่งบอกว่าใช่เลย ที่แหละบ้านในฝัน ลูกค้ามักจะมีภาพของบ้านในฝันเป็นของตัวเองเสมอและที่สำคัญ จะต้องมีความต้องการ Function การออกแบบบ้านที่ตอสนองความต้องการของตัวเอง  แบบว่านี่แหละบ้านที่ชั้นอยากได้มาทั้งชีวิต ดังนั้น บ้านตัวอย่างหรือห้องตัวอย่าง รวมทั้ง function ที่จะตอบสนองกับไลฟ์สไตล์ของลูกค้า คือ เป้าหมายมีความสำคัญที่จะทำให้ลูกค้านั้น ตัดสินใจเลือกโครงการของเรา การดีไซน์ออกแบบตกแต่งภายในของบ้านที่สะท้อนตัวตนจริงๆของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย มีรายละเอียดในการใช้สอยภายในบ้านของครอบครัว เหล่านี้ล้วนจะเป็นรายละเอียดเล็กน้อยที่เป็นจะประเด็นสำคัญที่จะนำไปสู่ความชอบใจของลูกค้าที่มีต่อโครงการของเรา

6.ต้องแย่งกัน จำกัดของที่มีสินค้า มักจะมีค่าขึ้นก็ต่อเมื่อต้องแย่งกันครับ เรื่องนี้ถือเป็นกลยุทธ์พื้นฐาน ที่ทุกโครงการได้นำมาใช้ในการเปิดโครงการบ้านใหม่ โดยมีเวลาและวันที่แน่นอนเพียงวันเดียวในการเปิดลงชื่อจองโครงการ ความสำเร็จของกลยุทธ์นี้มีเรื่องเดียวครับ คือจำนวนของลูกค้าที่แวะชมโครงการในวันนั้นต้องมากกว่าสินค้าที่จะเสนอขาย เพราะสิ่งนี้เองจะสามารถสร้างสถานะการณ์ที่บังคับให้ลูกค้าตัดสินใจเพื่อให้ได้ห้องหรือบ้านในตำแหน่งทำเลที่ตนเองต้องการ เนื่องจากสินค้าอสังหา มีลักษณะเฉพาะตรงความไม่เหมือนกันของสินค้าในมิติของทำเลครับ

7.พิเศษจากแดนไกล สไตล์ล้ำสุดๆ การชักจูงในลักษณะนี้ มักเกี่ยวข้องกับการพูดถึงสไตล์ของบ้านการตกแต่งบ้าน การออกแบบโครงการที่อ้างอิง ผู้ออกแบบ หรือสไตล์การออกแบบจากต่างประเทศ เช่นอังกฤษ ฝรั่งเศส อเมริกา เพราะลูกค้ามักได้ปลื้มกับสินค้าที่เป็นของต่างประเทศเสมอ และเรื่องนี้มักสะท้อนรสนิยมอันเลิศหรูของลูกค้าซึ่งลูกค้าต้องการบอกให้แวดวงสังคมและหมู่เพื่อนฝูงรับรู้ครับ

8.รายการพิเศษแห่งปี ความน่าสนใจในสินค้าจะเกิดขึ้นเมื่อลูกค้ารับรู้ว่า การซื้อสินค้าในวันนี้ เป็นการซื้อที่ได้ Deal ที่ดีที่สุดซึ่งถูกเสนอขึ้นเฉพาะลูกค้าจริงๆ และเป็นโอกาสสำคัญที่ไม่มีอีกแล้ว เรื่องนี้เป็นกลยุทธ์ที่ดีที่จะเรียกลูกค้าจำนวนมากเข้าโครงการ เพราะลูกค้าจะรู้สึกว่า นี่เป็นโอกาสที่ดีที่สุดในการซื้อโครงการ

9.ดีกว่าคู่แข่ง หลายครั้งลูกค้าแวะมาดูโครงการเราเพราะโครงการคู่แข่งออก Campaign เรียกลูกค้า กลยุทธ์นี้ถือมีความจำเป็นมากสำหรับการแข่งขันครับ เราจำเป็นต้องรู้ว่าใครคือคู่แข่งของเรา เขาอยู่ที่ไหนใกล้กว่าหรือไกลกว่า มีข้อด้อยในเรื่องทำเลอย่างไร อย่าลืมว่า การซื้อบ้านเรื่องทำเลมาเป็นอันดับหนึ่งเสมอ เขาให้สินค้าอะไร ในราคาที่เท่ากับเราหรือถูกกว่าเรา ขนาดของบ้าน ขนาดของห้อง จำนวน Function ในบ้าน ขนาดพื้นที่ ตร.ว. สเปควัสดุที่ให้ สภาพโครงการ ส่วนกลางที่ให้ สโมสร ชื่อเสียงของบริษัท ผลงานที่ผ่านมาในอดีต เราคงต้องคิดแบบลูกค้าครับว่า ถ้าจะให้ลูกค้าตัดสินใจเลือกเราแทนคู่แข่งเราต้องนำเสนออะไรที่มากกว่า

10.วันนี้ พิเศษสุด เช่น ข้อเสนอพิเศษ ราคาพิเศษ แปลงสวยที่สุด ลูกค้าเสียประโยชน์อะไร เช่น ได้ราคาใหม่แพงขึ้น แปลงที่ดูไว้ถูกคนซื้อไป ไม่ได้ Promotion นี่เป็นกลยุทธ์สุดท้ายที่จะปิดการขายลูกค้าครับ ลูกค้าต้องรู้ว่าถ้าเค้าไม่ตัดสินใจวันนี้ เค้าจะเสียโอกาสที่ดีๆอะไรบ้าง
ในสถานะการณ์การขายที่ยากลำบากขึ้นสำหรับปีนี้ หวังว่าเหล่านักการตลาดและผู้ทำโครงการทั้งหลายคงจัดหา Campaign ดีๆมานำเสนอเพื่อให้ชนะใจลูกค้านะครับ

ที่มา home.co.th

6 ขั้นตอนเก็งกำไรอสังหาฯ หนทางรวยไวแบบไม่เสี่ยง

6 ขั้นตอนเก็งกำไรอสังหาฯ หนทางรวยไวแบบไม่เสี่ยง

เมื่อพูดถึงการเก็งเอากำไรอสังหาริมทรัพย์หลายท่านคงนึกถึงภาพการทำเงินช่วงสั้น ๆ แบบจับเสือมือเปล่าทั้งที่รู้ว่ามีความเสี่ยงสูงปรี๊ด มักทำกันโดยอาศัยการปั่นราคา ปล่อยข่าวลือ แย่งซื้อใบจองมาขายต่อ หรือการเอาเปรียบคนอื่นกัน

แต่สำหรับการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ แนวคิดแบบใหม่ที่จะกล่าวถึงต่อไปนี้ จะมีรูปแบบและวิธีการที่เปลี่ยนแปลงแตกต่างไปจากที่เราคุ้นเคยกันแต่เดิมค่อนข้างมาก แทบจะไม่เหลือเค้าโครงเดิมอยู่เลย

ที่กล่าวเช่นนี้ก็เพราะว่าจะมีการนำเอาแนวความคิดในการลงทุนและการเงินสมัยใหม่เข้ามาใช้ผสมผสานร่วมด้วย จนแปรเปลียนสภาพมาเป็นกลยุทธ์ทำเงินในระยะสั้นแต่ให้ผลตอบแทนได้ดี รวดเร็วทันใจและที่สำคัญก็คือ ความเสี่ยงต่ำมาก เปรียบเทียบกันแล้วจะน้อยกว่าการลงทุนโดยทั่วไปด้วย เพราะถือว่าสั้นกว่าในการทำธุรกรรมเป็นอิสระ ไม่ขึ้นกับความผันแปรของเศรษฐกิจใดๆ

ปัจจุบันการเก็งกำไรในรูปแบบใหม่นี้ กำลังได้รับความนิยมอย่างกว้างขวาง โดยเฉพาะในกลุ่มของคนรุ่นใหม่ที่ต้องการประสบความสำเร็จไวๆ และต้องการรวดเร็ว ซึ่งในต่างประเทศถึงขั้นมีการสอน จัดฝึกอบรมและแต่งหนังสือกันอย่างเป็นกิจจะลักษณะ แต่น่าเสียดายที่ว่า สำหรับในเมืองไทยเราแล้วเรื่องเหล่านี้ยังถือเป็นของใหม่ที่มาก

ทั้งนี้หลักคิดที่มีการเผยแพร่กันออกมาอย่างในต่างประเทศจะมีอยู่หลายรูปลักษณ์ด้วยกัน เช่น บางค่ายก็จะออกมาเป็นเทคนิคของการลงทุนแบบจับเสือมือเปล่าโดยอาศัยเงินของคนอื่น (Investing In Real Estate with OPM) บ้างก็เป็นเทคนิคที่ทำให้ไม่ต้องใช้เงินดาวน์ (Nothing Down Techniques) และในระยะหลังที่ฮือฮากันอย่างมาก ก็คือ ประยุกต์เป็นเทคนิคของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรภายในวันเดียวกัน (Real Estate Day Trading) ทำไม่ต่างอะไรกับการซื้อขายหุ้นอย่างไรอย่างนั้น

โอกาสนี้เลยจึงขอหยิบยกหลักคิดและวีธีของการเกร็งกำไรของแนวคิดใหม่นี้มาเจาะลึก เพื่อจะได้มาดูกันอย่างจะจะเลยว่าเขาทำกันอย่างไร ทำไมจึงให้ผลตอบแทนที่ได้ดีและไว และมีความเสี่ยงต่ำมาก ซึ่งหลักปฏิบัติในการเก็งกำไรแบบแนวคิดใหม่ปกติจะมีขั้นตอนดำเนินการหลัก ๆ อยู่ด้วยกัน 6 ขั้นตอนดังนี้

ขั้นตอนที่ 1 กำหนดเป้าอสังหารริมทรัพย์ที่จะเก็งกำไร

ถือเป็นขั้นตอนแรกที่สำคัญที่สุด เนื่องจากถ้าหากไม่มีการกำหนดเป้าไว้อย่างชัดเจนตั้งแต่ต้นก็จะไม่ต่างอะไรกับการที่ยิงปืนออกไปโดยไม่มีจุดหมายใด ๆ หรือเป็นการทำไปอย่างไร้ค่า และหากฝืนยิงกระสุนออกไปก็จะมีแต่เจ๊งกับเจ๊งเท่านั้น

สิ่งที่ต้องควรนึกคิด ก็คือไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทหรือทุกชิ้น ที่จะสามารถนำมาเก็งกำไรได้ แต่จะมีเพียงอสังหาริมทรัพย์บางอย่างที่เหมาะสมกับการเก็งกำไรเท่านั้น โดยมีเงื่อนไขสำคัญก็คือจะต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีสภาวะคล่องสูง มีโอกาสที่จะซื้อได้ต่ำกว่าราคาของตลาด มีกระแสของเงินสดและสามารถเพิ่มค่าในระยะเวลาสั้น ๆ ให้ด้วย

ตัวอย่างอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับการเก็งเอากำไร เช่น บ้านเก่าที่ทรุดโทรมแต่อยู่ในทำเลดี หรือที่ดินเปล่าในบริเวณชุมชนหนาแน่น แผงลอยค้าขายและคอนโดฯ ซึ่งทั้งหมดนี้ต้องเป็นอสังหาฯ ที่ซื้อตรงจากผู้มีความจำเป็นต้องรีบขายเท่านั้น

การกำหนดเป้าหมายอสังหาริมทรัพย์ ในการเก็งกำไรอย่างชัดเจนนั้น นอกจากจะช่วยให้งานลำดับอื่น ๆ ทำได้ง่ายและประหยัดเวลาแล้ว ก็ยังสามารถช่วยให้ผู้เก็งกำไรสามารถลงลึกไปในอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ได้ด้วย

ขั้นตอนที่ 2 ค้นหาและสร้างฐานลูกค้าที่จะขายต่อทำกำไร

เป็นอีกขั้นตอนหนึ่งที่สำคัญที่จำเป็นต้องกระทำก่อนตั้งแต่เนิ่น ๆ เช่นกัน โดยขั้นตอนนี้ถือเป็นกุญแจความสำเร็จของการเก็งเอากำไรเลยทีเดียว เพราะนอกจากจะช่วยให้การเก็งกำไรนั้นประสบความสำเร็จได้ดีแล้ว ยังจะทำให้ความเสี่ยงลดลงด้วย อันเนื่องมาจากทำให้กับมีลูกค้ารอซื้ออยู่ก่อนแล้ว

สำหรับเคล็ดลับที่สำคัญในการหาลูกค้าเป็นอย่างดีเสียก่อน ทั้งนี้ลูกค้าชั้นดี กลุ่มที่ได้รับการยอมรับกันว่า เหมาะสมกับการเก็งกำไรตามแนวคิดนี้มากที่สุดก็คือ “ผู้ซื้อที่กระหายใจในการซื้อ (Motivated Buyer)” ซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้จริง ๆ แล้วไม่ใช่ใครที่ไหน แต่จะเป็นกลุ่มของนักลงทุนและนักเก็งกำไรด้วยกันเอง ที่เป็นเช่นนี้ก็เพราะว่าเป้าหมายการซื้อของกลุ่มนักลงทุนและนักเก็งกำไร ก็คือ การอ้างอิงกับโอกาสที่ทำกำไรเป็นสำคัญ ดังนั้นถ้าหากใครมีอสังหาริมทรัพย์ที่แน่ใจว่า ที่ตรงนั่นเป็นของดีราคาถูกมาขายส่งให้เพื่อไปขายต่อทำกำไร ก็จะตัดสินใจได้ในทันทีโดยไม่ลังเลใดๆ แถมกำลังซื้อของคนกลุ่มนี้ยังพิเศษกว่าลูกค้ากลุ่มอื่นตรงที่จะมีอย่างเหลือเฟือ คนคนเดียวสามารถซื้อขายบ้านหรือคอนโดฯ ทำกำไรได้ทีเป็น 10 หรือ 20 หลัง หรือบางทีมากกว่านนี้ก็ยังเป็นไปได้

คนทั่วไปมักคิดว่าลูกค้ากลุ่มนี้หายาก ไม่รู้ว่าจะหาผู้ซื้อที่กระหายจะซื้อกลุ่มนี้ได้ที่ไหน แต่จริง ๆ แล้วลูกค้าประเภท Motivated Buyer กลุ่มนี้จะหาได้ง่ายมากหากสามารถเข้าได้ถูกที่และถูกทาง

ซึ่งโดยปกติแล้วสถานที่ที่จะเป็นแหล่งรวมของลูกค้ากลุ่มนี้ไว้จำนวนมากก็คือตามชมรมหรือสมาคมผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในโฮมเพจซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือในงานการประมูลขายอสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ

ขั้นตอนที่ 3 ค้นหาและเข้าถึงผู้ขายอสังหาริมทรัพย์

เมื่อหาและสร้างฐานของลูกค้าได้มากพอแล้วขั้นตอนถัดมาก็คือการค้นหาอสังหาฯ พื้นที่ต่างๆ ซึ่งเป็นของดีราคาถูกมาป้อนให้กับกลุ่มลูกค้าผู้ซื้อเหล่านี้ ซึ่งทำได้โดยจากการสอบถามและวิเคราะห์ความต้องการของตัวลูกค้าที่มีอยู่ให้ทราบแน่ชัดตั้งแต่เนิ่น ๆ แล้วจึงค่อยล่าหาอสังหาริมทรัพย์ที่ตรงกับความต้องการมาป้อนให้ลูกค้าเหล่านี้ต่อไป

จะเห็นได้ว่าภารกิจของการเก็งราคากำไรตามแนวคิดใหม่นี้จะเป็นการ “เซาะหาอสังหาริมทรัพย์มาป้อนให้กับผู้ซื้อ” ที่ตัวเรารู้ความต้องการของลูกค้าอยู่ก่อนแล้ว ซึ่งการดำเนินการจะง่ายกว่าการเก็งกำไรรูปแบบเก่ามากที่เป็นการ “หาผู้ซื้อมาป้อนให้กับอสังหาริมทรัพย์”

อย่างไรก็ดีการล่าหรือแสวงหาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็น “ของดีราคาถูก” นั่นเป็นเรื่องที่ทำได้ยากมาก ซึ่งเคล็ดลับความสำเร็จอยู่ตรงที่ต้องหาและติดต่อซื้อขายโดยตรงจาก “ผู้ขายที่จำเป็นจะต้องรีบขาย (Motivated Seller)” เพียงเท่านั้น หากไปซื้อจากผู้ขายที่เป็นคนรวยและไม่มีความจำเป็นต้องใช้เงินแล้ว ยังไงก็จะไม่มีทางได้ของดีและต่อรองราคาใด ๆ ได้เลย

ซึ่งปกติผู้ขายที่จำเป็นต้องรีบขาย ได้แก่ คนที่กำลังมีปัญหาทางการเงิน คนที่กำลังถูกฟ้องร้องครอบครัวที่หย่าร้าง หรือหัวหน้าครอบครัวพึ่งเสียชีวิต คนที่มีปัญหาสุขภาพ คนที่กำลังย้ายงานหรือเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่เสียหายจากภัยต่าง ๆ เช่น ไฟไหม้ น้ำท่วม ฟ้าผ่า ฯลฯ และเจ้าของไม่มีกำลังทรัพย์เพียงพอที่จะซ่อมแซมเองได้

ขั้นตอนที่ 4 จัดการเงินดาวน์และแหล่งเงินทุนที่ใช้เก็งกำไร

เงินดาวน์จัดเป็นเงินที่จ่ายออกที่สำคัญที่สุดสำหรับการเก็งเอากำไร ดังนั้นหลักคิดการเก็งกำไรแนวคิดใหม่จะเน้นการใช้เงินดาวน์ให้น้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นได้ ยิ่งใช้น้อยเท่าไหร่ถือว่ายิ่งดีเท่านั้น โดยดีที่สุดก็คือไม่ต้องใช้เงินดาวน์ใด ๆ เลย ถือว่าเป็นการจับเสือด้วยมือเปล่าอย่างเต็มรูปแบบสำหรับหลักคิดในการไม่ต้องใช้เงินดาวน์นี้สามารถทำได้ไม่ยาก โดยอาศัยกลยุทธ์จากการเงินและการเจรจาต่อรองเข้ามาร่วมผสมผสานกัน ซึ่งปัจจุบันได้มีการพัฒนาวิธีออกมาหลายรูปแบบด้วยกัน

ตัวอย่างกลยุทธ์ช่วยให้ไม่ต้องดาวน์ เช่นเจราต่อรองขอเครดิตจากผู้ขาย นำอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อขายกันมาค้ำต่อ หรืออาจตัดขายบางส่วนออกโดยยืมค่านายหน้ามาใช้ก่อน แล้วค่อยใช้กลับคืนให้ในภายหลัง เจราจากกู้ยืมเงินจากธนาคาร หยิบยืมจากญาติพี่น้อง เพื่อนฝูง หรือใช้ออพชั่น (Option) เข้ามาช่วย เป็นต้น

ขั้นตอนที่ 5 ถือรอดำเนินการ

แล้วเมื่อพบเจออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของดีและราคาถูกแล้ว แม้จะมีผู้ซื้อรออยู่แล้วก็ตาม แต่ก็ใช่ว่าจะสามารถจับคู่ให้เกิดการซื้อขายได้เลยในทุกกรณี ส่วนใหญ่มักจำเป็นต้องถือระยะหนึ่งก่อนเพื่อรอการดำเนินการอื่น ๆ ที่จำเป็น เช่น เข้าเคลียร์แก้ไขบ้านหรือทำให้อสังหาริมทรัพย์หลังนั้นกลับมาดูดีและเพิ่มค่าก่อน อาจจะต้องมีการซ่อมแซม ทาสีและทำความสะอาดอื่นๆ รวมกระทั้งถึงการจัดเตรียมสัญญาซื้อขายให้พร้อมเสียก่อน

ซึ่งในระหว่างถือครองรอนี้หากบริหารจัดการไม่ดีก็จะส่งผลให้เกิดค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นได้ง่าย ๆ ดังนั้นวิธีที่ดีที่สุดจำเป็นต้องวางแผนในเรื่องนี้เนิ่น ๆ ตั้งแต่แรก โดยเน้นเลือกเก็งกำไรกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีโอกาสปล่อยเช่า (Rental Yield) ได้ดี เพื่อจะได้มีกระแสเงินสด (Cash Flow) มาช่วยในระหว่างถือครองได้ด้วย

ขั้นตอนที่ 6 ขายทำกำไร (Profit Taking)

ถือเป็นภารกิจสุดท้ายในการเก็บเกี่ยวผลประโยชน์ต่างๆจากการเก็งกำไรและจับเสือด้วยมือเปล่า กฎทองง่าย ๆ ในส่วนนี้ก็คือต้องพยายยามขายให้เร็วที่สุดเท่าที่จะเป็นได้ เพื่อจะได้ไม่ต้องใช้เงินในการเก็งกำไรเพิ่ม

แม้ตามแนวคิดเก็งกำไรสมัยใหม่นี้จะเน้นการตั้งราคาขายในราคาที่ต่ำกว่าตลาดเพื่อให้ขายได้เร็ว แต่กลยุทธ์ทางด้านราคาเพียงอย่างเดียวมักยังไม่เพียงพอ ส่วนใหญ่มักจะจำเป็นต้องอาศัยกลยุทธ์การตลาดเข้ามาเสริมด้วย

การเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์แนวคิดใหม่จะมีการนำเอาแนวคิดการลงทุนและการเงินสมัยใหม่เข้ามาใช้ผสมผสานร่วมด้วย จนแปรสภาพมาเป็นกลยุทธ์ทำเงินระยะสั้นที่ให้ผลตอบแทนได้ดี รวดเร็วทันใจ ที่สำคัญคือความเสี่ยงต่ำมากเพราะถือสั้นกว่า ทำให้ธุรกรรมเป็นอิสระไม่ขึ้นกับความผันแปรทางเศรษฐกิจใด ๆ

สำหรับผู้สนใจศึกษาเรื่องเหล่านี้ในรายละเอียดลึกๆ สามารถติดตามอ่านได้จากหนังสือพ๊อคเก็ตบุ๊คของอาจารย์อนุชา กุลวิสุทธิ์ เรื่อง "เก็งกำไรอสังหาฯ อย่างมีหลักการ" ตามร้านหนังสือทั่วไป ซึ่งจะเริ่มวางแผงตั้งแต่ช่วงปลายเดือนพฤศจิกายน 2558 นี้ เป็นต้นไป


โครงการบ้านใหม่ ติดตามได้ที่ http://home.sanook.com/6591/
ที่มา home.co.th

ซื้อโครงการบ้านใหม่ก่อน แล้วผ่อนทีหลัง หรือ เก็บเงินก่อน ค่อยซื้อ ดีนะ?

ซื้อโครงการบ้านใหม่ก่อน แล้วผ่อนทีหลัง หรือ เก็บเงินก่อน ค่อยซื้อ ดีนะ?

หากเราว่ามองแบบทั่ว ๆ ไปแล้ว ดูเหมือนว่าในค่านิยมการซื้อขายบ้านหรือบ้านก่อนแล้วค่อยทยอยผ่อนนั้น  ก็จะเป็นทางเลือกที่คนส่วนมากนิยมทำกันทั่วไป และนั่นเป็นเพราะว่า โดยปกติทั่วไปแล้วบ้านหรือบ้านจัดเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าที่จะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ แต่หากเราจะรอซื้อเงินสดละก็ มูลค่าของบ้านนั้นจะสูงเกินจะเอื้อมถึงแน่นอน อีกทั้งในการที่เราเก็บเงินสดให้ได้มูลค่าหลักล้านนั้นก็ ไม่ได้เป็นเรื่องที่มันง่ายนักเลย แต่ก็ไม่ได้หมายถึงว่าการเก็บเงินก่อนแล้ว และค่อยจะซื้อบ้านจะเป็นทางเลือกที่ผิดหลอก แต่ในทางกลับกันก็อาจจะเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับใครหลายคนเช่นกัน นั่นก็เป็นเพราะว่า ดอกเบี้ยของสินเชื่อบ้านนั้นมีราคาสูงมาก และอาจสูงกว่า 2 เท่าของราคาบ้านด้วยซ้ำไป เช่น ซื้อบ้านในราคา 5 ล้านบาท แต่หากเราผ่อนแบบปกติไม่มีการรีไฟแนนซ์ และหรือไม่โปะเงินต้น ซึ่งผู้ซื้อจะต้องจ่ายยอดถึงรวมกัน 11 ล้านบาทเลย เท่ากับได้บ้านสองหลังแต่เราจ่ายเพียงหลังเดียวเท่านั้นถือว่าขาดทุนมาก

ถ้าหากมีศักยภาพที่เพียงพอที่จะเก็บเงินได้ไวเรา ก็อาจจะไม่จำเป็นต้องเป็นหนี้เยอะ แถมการที่เราไม่เป็นหนี้ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายเลย จะต้องเสียเวลาติดต่อในดำเนินการยุ่งยากไม่น้อยเลยทีเดียวอีกด้วย

ในการที่เราจะตัดสินใจว่าเราจะเป็นหนี้ก่อน หรือเราจะค่อย ๆ ทำการเก็บเงินไป จึงอาจจะไปขึ้นอยู่กับวิถีชีวิต และในความจำเป็น โดยศักยภาพทางการเงินของในแต่ละบุคคลนั้นๆ ไม่มีทางเลือกไหนถูกผิดแน่นอน และมีแต่เหมาะสมหรือไม่เท่านั้น โดยที่ระบบการเงินในทุกช่องทางก็ต่างออกแบบมาและเพื่อให้เกิดความเหมาะสมกับคนเฉพาะกลุ่มเท่านั้นเองค่ะ

และจะว่าไปแล้วทั้งใน 2 กรณีนี้ก็เป็นเพียงส่วนหนึ่งของตัวเลือกเท่านั้นเอง นอกจากนี้่ยังมีตัวเลือกอื่น ๆ ให้เลือกให้เห็นอีกมาก เช่น ในบางคนก็เลือกที่จะซื้อที่ดินไว้ก่อน แล้วทิ้งไว้ 4-5 ปี จึงจะคิดสร้างบ้าน หรือในบางคนแม้เดิมทีที่ดินอาจจะตั้งอยู่ในทำเลที่ไม่สะดวกเลย แต่ก็เมื่อระยะเวลาผ่านไปนานก็ได้เกิดความเจริญค่อย ๆ เข้าถึง และมีมูลค่าที่ดินย่อมสูงขึ้นอีกด้วย เราอาจแบ่งขายที่ดินแล้วก็นำกำไรส่วนนั้นมาใช้ในสร้างบ้านก็ได้ เสมือนได้บ้านฟรีเลยค่

“เช่าตลอดชีพ ไม่คิดจะซื้อ” เราก็อาจเคยเห็นกรณีนี้ ก็จะเป็นอีกมุมมองหนึ่งที่น่าสนใจ โดยผู้คนจำนวนไม่น้อยเลยที่ได้คิดเช่าบ้านตลอดชีพ โดยไม่คิดจะซื้อ นั้นก็เพราะหากนำตัวเลขทางการเงินมาวิเคราะห์แล้ว โดยสมมุติเทียบมูลค่ากับบ้านแล้ว หลังละ 5 ล้านบาท แต่หากเราผ่อนต้องจ่ายเดือนละ เดืนประมาณ 3 หมื่นบาท รวมยอดแล้ว 30 ปีก็เป็นเงิน 11 ล้านบาทเลย โดยผู้คนบางกลุ่มก็จึงคิดว่า ถ้าหากเขาเช่าบ้านเดือนละ 15,000 บาท ก็จะเท่ากับ เช่าปีละ 1.8 แสนบาท และนั่นก็หมายถึงว่า เขาสามารถเช่าบ้านได้นานถึง 61 ปี และแถมยังต้องจ่ายต่อเดือนน้อยกว่าอีกด้วยซ้ำไป

แล้วถ้าหากคุณกำลังอยู่ในวัย 25 ปีขึ้นไป ซึ่งตัวเลข 61 ปี ก็เป็นตัวเลขที่น่านำมาคิดทบทวน นั้นก็เพราะโดยเฉลี่ยแล้ว มนุษย์เราก็มีชีวิตกันเพียง 70 ปีเท่านั้น และเมื่อตัดอายุช่วงวัยเรียนซึ่งได้มีพ่อแม่คอยเลี้ยงดู และชีวิตเราก็จะเหลือค่าเฉลี่ยเพียง 50 ปีเท่านั้น และเท่านั้น การเช่าบ้านมูลค่า 15,000 ต่อเดือน ก็จะจึงเป็นตัวเลขที่พอเพียงต่อการอยู่และอาศัยในช่วงที่ชีวิตที่เหลือแล้ว

ข้อดี ก็คือคุณจะสามารถเปลี่ยนโครงการบ้านใหม่ได้เรื่อย ๆ และคุณสามารถย้ายสถานที่ได้ตามที่คุณต้องการ และคุณก็ไม่ต้องวิตกกังวลกับทำเลที่ถูกทิ้งร้างไว้ และไม่จำเป็นต้องไปเสียค่าบำรุงรักษาบ้านเลยค่ะ เพราะในหน้าที่นี้ก็เป็นของผู้ให้เช่ารับผิดชอบไป และสุดท้ายแล้วเราทุกคนก็ต่างไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินใด ๆ เลยค่ะ

โดยเฉพาะยุคนี้แล้ว เป็นยุคที่ผู้คนโสดมากขึ้นเรื่อยๆ อยู่เพียงลำพังมากขึ้น และไม่รู้จะเก็บบ้านไว้ให้ใครอีก เช่าตลอดชีพก็จึงกลายเป็นตัวเลือกที่ค่อนข้างจะมีอิสระมากกว่าตัวเลือกอื่น ๆ เลย แต่ในข้อดีก็ต่างจะมีข้อเสียอยู่เสมอ โดยจะเลือกวิธีไหน อยู่ที่ใจต้องการของเรา