6 ขั้นตอนเก็งกำไรอสังหาฯ หนทางรวยไวแบบไม่เสี่ยง
แต่สำหรับการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ แนวคิดแบบใหม่ที่จะกล่าวถึงต่อไปนี้ จะมีรูปแบบและวิธีการที่เปลี่ยนแปลงแตกต่างไปจากที่เราคุ้นเคยกันแต่เดิมค่อนข้างมาก แทบจะไม่เหลือเค้าโครงเดิมอยู่เลย
ที่กล่าวเช่นนี้ก็เพราะว่าจะมีการนำเอาแนวความคิดในการลงทุนและการเงินสมัยใหม่เข้ามาใช้ผสมผสานร่วมด้วย จนแปรเปลียนสภาพมาเป็นกลยุทธ์ทำเงินในระยะสั้นแต่ให้ผลตอบแทนได้ดี รวดเร็วทันใจและที่สำคัญก็คือ ความเสี่ยงต่ำมาก เปรียบเทียบกันแล้วจะน้อยกว่าการลงทุนโดยทั่วไปด้วย เพราะถือว่าสั้นกว่าในการทำธุรกรรมเป็นอิสระ ไม่ขึ้นกับความผันแปรของเศรษฐกิจใดๆ
ปัจจุบันการเก็งกำไรในรูปแบบใหม่นี้ กำลังได้รับความนิยมอย่างกว้างขวาง โดยเฉพาะในกลุ่มของคนรุ่นใหม่ที่ต้องการประสบความสำเร็จไวๆ และต้องการรวดเร็ว ซึ่งในต่างประเทศถึงขั้นมีการสอน จัดฝึกอบรมและแต่งหนังสือกันอย่างเป็นกิจจะลักษณะ แต่น่าเสียดายที่ว่า สำหรับในเมืองไทยเราแล้วเรื่องเหล่านี้ยังถือเป็นของใหม่ที่มาก
ทั้งนี้หลักคิดที่มีการเผยแพร่กันออกมาอย่างในต่างประเทศจะมีอยู่หลายรูปลักษณ์ด้วยกัน เช่น บางค่ายก็จะออกมาเป็นเทคนิคของการลงทุนแบบจับเสือมือเปล่าโดยอาศัยเงินของคนอื่น (Investing In Real Estate with OPM) บ้างก็เป็นเทคนิคที่ทำให้ไม่ต้องใช้เงินดาวน์ (Nothing Down Techniques) และในระยะหลังที่ฮือฮากันอย่างมาก ก็คือ ประยุกต์เป็นเทคนิคของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรภายในวันเดียวกัน (Real Estate Day Trading) ทำไม่ต่างอะไรกับการซื้อขายหุ้นอย่างไรอย่างนั้น
โอกาสนี้เลยจึงขอหยิบยกหลักคิดและวีธีของการเกร็งกำไรของแนวคิดใหม่นี้มาเจาะลึก เพื่อจะได้มาดูกันอย่างจะจะเลยว่าเขาทำกันอย่างไร ทำไมจึงให้ผลตอบแทนที่ได้ดีและไว และมีความเสี่ยงต่ำมาก ซึ่งหลักปฏิบัติในการเก็งกำไรแบบแนวคิดใหม่ปกติจะมีขั้นตอนดำเนินการหลัก ๆ อยู่ด้วยกัน 6 ขั้นตอนดังนี้
ขั้นตอนที่ 1 กำหนดเป้าอสังหารริมทรัพย์ที่จะเก็งกำไร
ถือเป็นขั้นตอนแรกที่สำคัญที่สุด เนื่องจากถ้าหากไม่มีการกำหนดเป้าไว้อย่างชัดเจนตั้งแต่ต้นก็จะไม่ต่างอะไรกับการที่ยิงปืนออกไปโดยไม่มีจุดหมายใด ๆ หรือเป็นการทำไปอย่างไร้ค่า และหากฝืนยิงกระสุนออกไปก็จะมีแต่เจ๊งกับเจ๊งเท่านั้น
สิ่งที่ต้องควรนึกคิด ก็คือไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทหรือทุกชิ้น ที่จะสามารถนำมาเก็งกำไรได้ แต่จะมีเพียงอสังหาริมทรัพย์บางอย่างที่เหมาะสมกับการเก็งกำไรเท่านั้น โดยมีเงื่อนไขสำคัญก็คือจะต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีสภาวะคล่องสูง มีโอกาสที่จะซื้อได้ต่ำกว่าราคาของตลาด มีกระแสของเงินสดและสามารถเพิ่มค่าในระยะเวลาสั้น ๆ ให้ด้วย
ตัวอย่างอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับการเก็งเอากำไร เช่น บ้านเก่าที่ทรุดโทรมแต่อยู่ในทำเลดี หรือที่ดินเปล่าในบริเวณชุมชนหนาแน่น แผงลอยค้าขายและคอนโดฯ ซึ่งทั้งหมดนี้ต้องเป็นอสังหาฯ ที่ซื้อตรงจากผู้มีความจำเป็นต้องรีบขายเท่านั้น
การกำหนดเป้าหมายอสังหาริมทรัพย์ ในการเก็งกำไรอย่างชัดเจนนั้น นอกจากจะช่วยให้งานลำดับอื่น ๆ ทำได้ง่ายและประหยัดเวลาแล้ว ก็ยังสามารถช่วยให้ผู้เก็งกำไรสามารถลงลึกไปในอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ได้ด้วย
ขั้นตอนที่ 2 ค้นหาและสร้างฐานลูกค้าที่จะขายต่อทำกำไร
เป็นอีกขั้นตอนหนึ่งที่สำคัญที่จำเป็นต้องกระทำก่อนตั้งแต่เนิ่น ๆ เช่นกัน โดยขั้นตอนนี้ถือเป็นกุญแจความสำเร็จของการเก็งเอากำไรเลยทีเดียว เพราะนอกจากจะช่วยให้การเก็งกำไรนั้นประสบความสำเร็จได้ดีแล้ว ยังจะทำให้ความเสี่ยงลดลงด้วย อันเนื่องมาจากทำให้กับมีลูกค้ารอซื้ออยู่ก่อนแล้ว
สำหรับเคล็ดลับที่สำคัญในการหาลูกค้าเป็นอย่างดีเสียก่อน ทั้งนี้ลูกค้าชั้นดี กลุ่มที่ได้รับการยอมรับกันว่า เหมาะสมกับการเก็งกำไรตามแนวคิดนี้มากที่สุดก็คือ “ผู้ซื้อที่กระหายใจในการซื้อ (Motivated Buyer)” ซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้จริง ๆ แล้วไม่ใช่ใครที่ไหน แต่จะเป็นกลุ่มของนักลงทุนและนักเก็งกำไรด้วยกันเอง ที่เป็นเช่นนี้ก็เพราะว่าเป้าหมายการซื้อของกลุ่มนักลงทุนและนักเก็งกำไร ก็คือ การอ้างอิงกับโอกาสที่ทำกำไรเป็นสำคัญ ดังนั้นถ้าหากใครมีอสังหาริมทรัพย์ที่แน่ใจว่า ที่ตรงนั่นเป็นของดีราคาถูกมาขายส่งให้เพื่อไปขายต่อทำกำไร ก็จะตัดสินใจได้ในทันทีโดยไม่ลังเลใดๆ แถมกำลังซื้อของคนกลุ่มนี้ยังพิเศษกว่าลูกค้ากลุ่มอื่นตรงที่จะมีอย่างเหลือเฟือ คนคนเดียวสามารถซื้อขายบ้านหรือคอนโดฯ ทำกำไรได้ทีเป็น 10 หรือ 20 หลัง หรือบางทีมากกว่านนี้ก็ยังเป็นไปได้
คนทั่วไปมักคิดว่าลูกค้ากลุ่มนี้หายาก ไม่รู้ว่าจะหาผู้ซื้อที่กระหายจะซื้อกลุ่มนี้ได้ที่ไหน แต่จริง ๆ แล้วลูกค้าประเภท Motivated Buyer กลุ่มนี้จะหาได้ง่ายมากหากสามารถเข้าได้ถูกที่และถูกทาง
ซึ่งโดยปกติแล้วสถานที่ที่จะเป็นแหล่งรวมของลูกค้ากลุ่มนี้ไว้จำนวนมากก็คือตามชมรมหรือสมาคมผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในโฮมเพจซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือในงานการประมูลขายอสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ
ขั้นตอนที่ 3 ค้นหาและเข้าถึงผู้ขายอสังหาริมทรัพย์
เมื่อหาและสร้างฐานของลูกค้าได้มากพอแล้วขั้นตอนถัดมาก็คือการค้นหาอสังหาฯ พื้นที่ต่างๆ ซึ่งเป็นของดีราคาถูกมาป้อนให้กับกลุ่มลูกค้าผู้ซื้อเหล่านี้ ซึ่งทำได้โดยจากการสอบถามและวิเคราะห์ความต้องการของตัวลูกค้าที่มีอยู่ให้ทราบแน่ชัดตั้งแต่เนิ่น ๆ แล้วจึงค่อยล่าหาอสังหาริมทรัพย์ที่ตรงกับความต้องการมาป้อนให้ลูกค้าเหล่านี้ต่อไป
จะเห็นได้ว่าภารกิจของการเก็งราคากำไรตามแนวคิดใหม่นี้จะเป็นการ “เซาะหาอสังหาริมทรัพย์มาป้อนให้กับผู้ซื้อ” ที่ตัวเรารู้ความต้องการของลูกค้าอยู่ก่อนแล้ว ซึ่งการดำเนินการจะง่ายกว่าการเก็งกำไรรูปแบบเก่ามากที่เป็นการ “หาผู้ซื้อมาป้อนให้กับอสังหาริมทรัพย์”
อย่างไรก็ดีการล่าหรือแสวงหาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็น “ของดีราคาถูก” นั่นเป็นเรื่องที่ทำได้ยากมาก ซึ่งเคล็ดลับความสำเร็จอยู่ตรงที่ต้องหาและติดต่อซื้อขายโดยตรงจาก “ผู้ขายที่จำเป็นจะต้องรีบขาย (Motivated Seller)” เพียงเท่านั้น หากไปซื้อจากผู้ขายที่เป็นคนรวยและไม่มีความจำเป็นต้องใช้เงินแล้ว ยังไงก็จะไม่มีทางได้ของดีและต่อรองราคาใด ๆ ได้เลย
ซึ่งปกติผู้ขายที่จำเป็นต้องรีบขาย ได้แก่ คนที่กำลังมีปัญหาทางการเงิน คนที่กำลังถูกฟ้องร้องครอบครัวที่หย่าร้าง หรือหัวหน้าครอบครัวพึ่งเสียชีวิต คนที่มีปัญหาสุขภาพ คนที่กำลังย้ายงานหรือเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่เสียหายจากภัยต่าง ๆ เช่น ไฟไหม้ น้ำท่วม ฟ้าผ่า ฯลฯ และเจ้าของไม่มีกำลังทรัพย์เพียงพอที่จะซ่อมแซมเองได้
ขั้นตอนที่ 4 จัดการเงินดาวน์และแหล่งเงินทุนที่ใช้เก็งกำไร
เงินดาวน์จัดเป็นเงินที่จ่ายออกที่สำคัญที่สุดสำหรับการเก็งเอากำไร ดังนั้นหลักคิดการเก็งกำไรแนวคิดใหม่จะเน้นการใช้เงินดาวน์ให้น้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นได้ ยิ่งใช้น้อยเท่าไหร่ถือว่ายิ่งดีเท่านั้น โดยดีที่สุดก็คือไม่ต้องใช้เงินดาวน์ใด ๆ เลย ถือว่าเป็นการจับเสือด้วยมือเปล่าอย่างเต็มรูปแบบสำหรับหลักคิดในการไม่ต้องใช้เงินดาวน์นี้สามารถทำได้ไม่ยาก โดยอาศัยกลยุทธ์จากการเงินและการเจรจาต่อรองเข้ามาร่วมผสมผสานกัน ซึ่งปัจจุบันได้มีการพัฒนาวิธีออกมาหลายรูปแบบด้วยกัน
ตัวอย่างกลยุทธ์ช่วยให้ไม่ต้องดาวน์ เช่นเจราต่อรองขอเครดิตจากผู้ขาย นำอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อขายกันมาค้ำต่อ หรืออาจตัดขายบางส่วนออกโดยยืมค่านายหน้ามาใช้ก่อน แล้วค่อยใช้กลับคืนให้ในภายหลัง เจราจากกู้ยืมเงินจากธนาคาร หยิบยืมจากญาติพี่น้อง เพื่อนฝูง หรือใช้ออพชั่น (Option) เข้ามาช่วย เป็นต้น
ขั้นตอนที่ 5 ถือรอดำเนินการ
แล้วเมื่อพบเจออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของดีและราคาถูกแล้ว แม้จะมีผู้ซื้อรออยู่แล้วก็ตาม แต่ก็ใช่ว่าจะสามารถจับคู่ให้เกิดการซื้อขายได้เลยในทุกกรณี ส่วนใหญ่มักจำเป็นต้องถือระยะหนึ่งก่อนเพื่อรอการดำเนินการอื่น ๆ ที่จำเป็น เช่น เข้าเคลียร์แก้ไขบ้านหรือทำให้อสังหาริมทรัพย์หลังนั้นกลับมาดูดีและเพิ่มค่าก่อน อาจจะต้องมีการซ่อมแซม ทาสีและทำความสะอาดอื่นๆ รวมกระทั้งถึงการจัดเตรียมสัญญาซื้อขายให้พร้อมเสียก่อน
ซึ่งในระหว่างถือครองรอนี้หากบริหารจัดการไม่ดีก็จะส่งผลให้เกิดค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นได้ง่าย ๆ ดังนั้นวิธีที่ดีที่สุดจำเป็นต้องวางแผนในเรื่องนี้เนิ่น ๆ ตั้งแต่แรก โดยเน้นเลือกเก็งกำไรกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีโอกาสปล่อยเช่า (Rental Yield) ได้ดี เพื่อจะได้มีกระแสเงินสด (Cash Flow) มาช่วยในระหว่างถือครองได้ด้วย
ขั้นตอนที่ 6 ขายทำกำไร (Profit Taking)
ถือเป็นภารกิจสุดท้ายในการเก็บเกี่ยวผลประโยชน์ต่างๆจากการเก็งกำไรและจับเสือด้วยมือเปล่า กฎทองง่าย ๆ ในส่วนนี้ก็คือต้องพยายยามขายให้เร็วที่สุดเท่าที่จะเป็นได้ เพื่อจะได้ไม่ต้องใช้เงินในการเก็งกำไรเพิ่ม
แม้ตามแนวคิดเก็งกำไรสมัยใหม่นี้จะเน้นการตั้งราคาขายในราคาที่ต่ำกว่าตลาดเพื่อให้ขายได้เร็ว แต่กลยุทธ์ทางด้านราคาเพียงอย่างเดียวมักยังไม่เพียงพอ ส่วนใหญ่มักจะจำเป็นต้องอาศัยกลยุทธ์การตลาดเข้ามาเสริมด้วย
การเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์แนวคิดใหม่จะมีการนำเอาแนวคิดการลงทุนและการเงินสมัยใหม่เข้ามาใช้ผสมผสานร่วมด้วย จนแปรสภาพมาเป็นกลยุทธ์ทำเงินระยะสั้นที่ให้ผลตอบแทนได้ดี รวดเร็วทันใจ ที่สำคัญคือความเสี่ยงต่ำมากเพราะถือสั้นกว่า ทำให้ธุรกรรมเป็นอิสระไม่ขึ้นกับความผันแปรทางเศรษฐกิจใด ๆ
สำหรับผู้สนใจศึกษาเรื่องเหล่านี้ในรายละเอียดลึกๆ สามารถติดตามอ่านได้จากหนังสือพ๊อคเก็ตบุ๊คของอาจารย์อนุชา กุลวิสุทธิ์ เรื่อง "เก็งกำไรอสังหาฯ อย่างมีหลักการ" ตามร้านหนังสือทั่วไป ซึ่งจะเริ่มวางแผงตั้งแต่ช่วงปลายเดือนพฤศจิกายน 2558 นี้ เป็นต้นไป
โครงการบ้านใหม่ ติดตามได้ที่ http://home.sanook.com/6591/
ที่มา home.co.th
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น